Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí
Geodetservis si vám dovoluji nabídnout služby v oboru, který je pro nás důvěrně známý a velmi dobře s v něm orientujeme. Jsme připraveni vám pomoci v rozsáhlé problematice katastru nemovistostí a být nápomocni v řešení konkrétních případů. V současné době prochází údaje katastru nemovitostí velkou změnou. Státní správa se snaží dotáhnout digitalizaci katastrálních map. S tím souvisí i nové a přesnější určení hranice pozemků. Níže je několik důležitých informací, rad a základních pojmů.
Co je katastr nemovistostí:
Katastr nemovitostí České republiky je veřejným souborem údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Vznikl ke dni 1. 1. 1993 na základě zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Od 1. 1. 2014 jsou tyto zákony nahrazeny zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Problematika zápisu věcných práv do katastru nemovitostí a zásady, kterými se katastr řídí, jsou součástí nového občanského zákoníku.
Předmět a obsah katastru nemovistostí:
V katastru nemovitostí jsou evidovány pozemky v podobě parcel, budovy, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory a právní vztahy a věcná práva k nemovitostem.
Katastr obsahuje geometrické a polohové určení parcel, údaje o parcelách, bytech a nebytových prostorech, údaje o právech k nemovitostem, údaje o podrobném bodovém polohovém poli a místní a pomístní názvosloví.
Obsah katastru je uspořádán v tzv. katastrálním operátu. Součástí operátu jsou SGI (Soubor geodetických informací), SPI (Soubor popisných informací), souhrnné přehledy o půdním fondu, dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu SGI a sbírka listin.
Při vedení katastru nemovitostí samozřejmě dochází ke změnám (průběhu hranic katastrálního území, parcel, budov, výměry, druhu pozemků, ochrany nemovitosti, údajů o vlastníkovi, v bodovém poli, místním a pomístním názvosloví). Katastrální úřad provádí revizi údajů v katastru (k zajištění souladu se skutečným stavem).[4] Možná je rovněž oprava chyb v katastru nemovitostí (na návrh vlastníka nemovitosti nebo i bez návrhu, pokud jde o zřejmý omyl, nepřesnost při měření apod.).
Způsoby zápisu do katastru nemovitostí:
K zápisu může dojít vkladem, záznamem, poznámkou nebo výmazem. Pořadí zápisů práv do katastru je stanoveno momentem, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Postup zápisu práv do katastru je omezený § 145 správního řádu, s výjimkou odstavce 2 vět třetí a čtvrté .
Vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo vzniká, mění se nebo zaniká vkladem do katastru. Projevuje se zde konstitutivní (právotvorný) princip, ovšem existují i typy tzv. deklaratorních vkladů.
Práva, která vznikají, mění se nebo zanikají ze zákona, rozhodnutím orgánu, příklepem v dražbě apod. (tedy ne na základě smlouvy) se do katastru zapisují záznamem. Zde se projevuje deklaratorní (evidenční) princip.
Poznámka má pouze oznamovací (prenotační princip) charakter (např. v případě zahájeného exekučního řízení, poznámky spornosti apod.).
Fakta a postup při digitalizaci katastrálních map:
Proč katastrální úřad přeměřuje pozemky?
Mapování pozemků probíhá v českých zemích nepřetržitě už dvě stě let. Přibližně před dvěma lety státní správa zintenzivnila práci na digitalizaci a zpřesňování katastrálních map. Přibližně u 10 % pozemků tímto způsobem dojde ke změně výměru velikosti parcely.
Které pozemky to jsou?
Typicky se jedná o malé obce. Všechna větší města totiž mají přesnější plány, které vznikaly v průběhu dvacátého století.
Koho se to týká?
Vlastníka pozemků a vlastníků všech pozemků sousedících s mapovaným pozemkem.
Jak probíhá „zjišťování hranic“?
Komisař se sejde s vlastníky sousedících pozemků. Společně projdou a vyznačí jejich hranice, například sprejem na hraniční body jako je zatlučený kolík, plot nebo obrubník. Po vyznačení hranic sousedé podepíší protokol. Zeměměřič nakonec hraniční body zaměří a zanese do digitální mapy. Obec potom zveřejní takzvaný „operát“, ve kterém je nové vyznačení pozemku i s jeho výměrou.
Jak se majitel o měření dozví?
Katastrální úřad musí příslušné obce informovat dva měsíce předem. Jednotlivé majitele navíc měsíc předem obepisuje doporučeným dopisem s datem a časem měření.
Co když nepřijdu?
Vlastník pozemku může zplnomocnit svého zástupce, měření ale může proběhnout i bez účasti majitele.
Co když se sousedé na hranici pozemků neshodnou?
Do protokolu po novém vyznačení hranic mohou vlastníci uvést svoje výhrady. Poté, co zeměměřiči zakreslí pozemky do digitální mapy, je obecní úřad musí na deset dní zveřejnit spolu s novou výměrou a novými parcelními čísly. Majitelé se proti měření mohou odvolat nejprve ke katastrálnímu úřadu, posléze k zeměměřičskému inspektorátu a nakonec může spor doputovat až k soudu.
Co když vlastníci nevědí, kde hranice leží?
Určující je v takovém případě údaj v katastru. Staré mapy nejsou tak přesné, hranice proto nakonec určují zeměměřiči.
Jaké jsou povinnosti vlastníka?
Vlastník je povinen na základě výzvy úřadu vymezit hranice svého pozenku, navíc musí úředníky a zeměměřiče na pozemek vpustit. Pokud se změní výměra pozemku nebo poplatník daně, musí si vlastník pohlídat daňové přiznání.
Budu platit novou daň?
Změna výměry parcely i změna poplatníka daně z nemovitosti jsou tzv. „okolnostmi rozhodnými“ pro vyměření daně z nemovitosti. Vlastník je tedy povinen za nemovitosti, u kterých došlo k těmto změnám, podat úplné nebo dílčí daňové přiznání pro následující rok. Poplatníkem je v zásadě vlastník pozemku. Výjimku představují pronajaté pozemky, jestliže jsou evidované v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, kdy je poplatníkem daně nájemce. Po skončení obnovy katastrálního operátu již pozemky nejsou evidovány zjednodušeným způsobem, proto se poplatníkem stává vlastník. Za nepodání daňového přiznání vzniká pokuta.
Jak zjistím, že mám daň zaplatit?
O případných změnách ve výměrách parcel nebo o odstranění zjednodušené evidence se vlastník dozví z operátu vyloženého k veřejnému nahlédnutí. Pokud této možnosti nevyužije, může se s výsledkem seznámit ve webové aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, a to po vyhlášení platnosti. Pořídit si může i výpis z katastru nemovitostí, a to prostřednictvím kontaktního místa CzechPOINT nebo přímo na kterémkoliv katastrálním pracovišti.
Další pojmy:
Geometrický plán (GP) je klasický technický nástroj a neoddělitelná součást všech právních listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu nově zobrazit do katastrální mapy. Např. při rozdělení stávajícího pozemku, při dokončení budovy, která je předmětem zápisu v katastru nemovitostí atp. Geometrický plán (dříve se uváděly rozdílné názvy) se používá v české praxi nepřetržitě od 80. let 19. století. Podle § 2 písm. j) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), jde o technický podklad pro vyhotovování listin, na základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací.
Geometrický plán musí být vždy vyhotoven na základě výsledků zeměměřických činností. Geometrický plán bez měření je jako pojem nesmyslný, a pokud se v praxi vyskytne, je hrubým porušením mnoha ustanovení katastrálních předpisů. Katastrální mapa vzniká originálním mapováním, avšak již druhý den po svém vzniku „stárne“, a proto se musí udržovat v souladu se skutečným a právním stavem. Údržba se v historii často uskutečňovala reambulací, scelením, pozemkovými úpravami. Univerzálním nástrojem, umožňujícím komunikaci mezi právníky, zeměměřiči, projektanty, atd. včetně laické veřejnosti se stal geometrický plán.
Druhy geometrických plánů:
- změnu hranice katastrálního území
- rozdělení pozemku
- změnu hranice pozemku
- vyznačení nebo změnu obvodu budovy, která je hlavní stavbou na pozemku, a vodního díla
- určení hranic pozemků při pozemkových úpravách
- doplnění souboru geodetických informací o pozemek evidovaný dosud zjednodušeným způsobem
- opravu geometrického a polohového určení nemovitostí
- upřesnění nebo rekonstrukci údajů o parcele podle přídělového řízení
- průběh vytyčené nebo vlastníky upřesněné hranice pozemků
- průběh hranice určené soudem
- vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku
Zeměměřič/geodet/geometr
je odborný pracovník, zabývající se měřením (a zobrazením výsledků tohoto měření) částí povrchu zemského a objektů na něm. Zeměměřič je absolvent střední průmyslové školy ve studijním oboru geodézie a katastr nemovitostí (nejčastěji na střední průmyslové škole zeměměřické nebo stavební) a nebo vysoké školy v oboru geodézie a kartografie. Výraz zeměměřič se skládá ze slov Země a měřit, proto je jeho význam „ten, který měří Zemi“. V laické veřejnosti se používá místo slova zeměměřič i termínu geometr.